土地を所有していると財産としての価値を有する反面、固定資産税が負担になることがあります。
ここでは土地にかかる固定資産税と、土地を売却するメリットをご紹介します。
土地にかかる固定資産税と土地売却？
そもそも、土地にはどのくらい固定資産税がかかっているのでしょうか。また土地を売却することで固定資産税として支払っていた金額はどのくらい抑えられるのでしょうか。
土地に対して固定資産税はどれくらいかかっている？
土地は利用している・していないに関わらず、所有しているだけで固定資産税がかかります。固定資産税は土地の評価によって変わりますが、土地が広いと大きな負担となります。固定資産税がどれくらいかかるか、具体的に見ていきましょう。
固定資産税は固定資産税＝課税標準額×課税税率（1.4％）で計算します。
課税標準額が2千万ならば固定資産税＝2千万円×1.4％＝280,000円となります。
他方で、土地にかかる固定資産税は住宅用地として利用されていると、課税標準の特例を受けることができて、減税されます。この減税は固定資産税を大幅に抑えることができますが、言い換えると減税できない場合は大きな負担を背負うことになります。
この特例を受けるために、利用しない古家をわざわざ取り壊さずにそのままにしておく事例が多発しています。
しかし、古家を放置して適切な管理をしないと、「特定空き家」に指定される恐れがあり、特例の適用を受けられないだけでなく、場合によっては最大50万円以下の罰金が科される科されることがあります。
これらの事情を踏まえると、自分の土地が利用する以上に税金がかかってしまう赤字の土地である場合や、特定空き家に指定されるリスクを抱えた土地である場合は売却をおすすめします。
自分にとってはほとんど価値が無いと思っている土地でも、他の人にとっては役に立つ土地かもしれません。「この土地手放したいな」と思ったら是非土地売却の査定を依頼してみましょう。
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土地売却時の固定資産税の精算方法は？
固定資産税は毎年1月1日時点で土地を所有している方に課税されます。年の途中で土地を売却しても、その年の固定資産税は全額土地所有者（売主）に課税されます。ですがこれでは、年の途中からその土地を所有しなくなった売主にまで全額負担させることになり、不公平ではないでしょうか？
土地を売却した年の固定資産税精算
売主と買主の公平の見地から、固定資産税は不動産の引き渡し以降の分の費用を買主に負担してもらうのが一般的です。つまり、土地の引き渡し日の前日までは売主が固定資産税を負担し、引き渡し日以降は買主負担で日割り計算をします。
なお、日割り計算をする際は起算日を一にするかで負担する割合が変わり、関東では1月1日で関西では4月1日が多いです。
固定資産税精算における計算方法
固定資産税を計算する起算日は売却する不動産の所在地によって異なります。したがって、売りたい土地が東京にあるならば関東の起算日が、大阪にあれば関西の起算日が適用されます。
東京と大阪で固定資産税が25万円の不動産を7月1日に引き渡した場合の計算は以下になります。
起算日が1月1日の場合（関東、東京）
売主：1月1日～6月30日（181日）⇒25万円×181日/365日＝123,972円
買主：7月1日～12月31日（184日）⇒25万円×184日/365日＝126,027円
起算日が4月1日の場合（関西、大阪）
売主：4月1日～6月30日（91日）⇒25万円×91日/365日＝
買主：7月1日～3月31日（274日）⇒25万円×274日/365日＝
ここで具体例を挙げて固定資産税精算の計算方法を見てみましょう。
- Aさん（売主）はBさん（買主）に対していらない土地を売却
- その土地は東京にあり、固定資産税は20万円
- 7月1日に土地を引き渡した
この場合、土地の所在地が東京にあり、固定資産税20万円の土地を7月1日に引き渡したので、
売主：20万円×181日/365日＝123,972円
買主：20万円×184日/365日＝126,027円
となり、Aさんは123,972円、Bさんは126,027円の固定資産税を負担することになります。
未経過固定資産税と土地売却の確定申告
固定資産税の精算によって支払われるお金を未経過固定資産税と呼びます。
固定資産税の精算金（未経過固定資産税）は不動産の取得価格に含まれ、売却代金に上乗せされます。この金額に譲渡所得税は課せられるのでしょうか。
未経過固定資産税が売却益になる理由
例えば、売却価格が2千万円で固定資産税が5万円の土地を7月1日に売却したとします。
この場合、売主には2千万円に加えて、未経過固定資産税の2万5千円が加わり、合計20,025,000円が入金されます。
未経過固定資産税の2万5千円は、売主にとっては固定資産税と考えられていますが、税務当局からは未経過固定資産税は税金と認識せず、売主の単なる収入とみなしてしまいます。
そのため、未経過固定資産税は買主側においては不動産の取得価格に含まれ、売主側においては譲渡所得を計算するものに加算され、所得税や住民税の課税対象となります。
したがって、確定申告では収入として忘れず計上するよう注意しましょう。
