土地を相続すると相続税がかかります。相続税の計算には相続税評価額が必要となりますが、どのようにして確認すると良いのでしょうか。また、古家付き土地やマンションの場合についても、併せて見ていきましょう。
古家付き土地や建物（家屋）を相続したときの評価額
古家付き土地や家屋を相続した時、評価額がいくらになるのか見ていきます。
古家付き土地とは？
古家付き土地とは、古い家屋(経済的価値がほとんどないこと)が建つ土地のことをいいます。古家付き土地は不動産売却の広告種類としては、「土地」か「中古住宅」のいずれかに分類されます。このため、「土地」として取引される場合には家屋は評価されず、一方で「中古住宅」として取引される場合には家屋が評価の対象となります。
建っている家屋を評価するか否かに明確な基準は存在しませんが、どの程度老朽化が進んでいるかであったり居住ができるかであったり、さらにはどのくらいの使いみちがあるのかであったり、さまざまな要素から判断されるのが一般的です。
相続した家屋の評価方法
相続した家屋の評価方法はその家屋を「住むために使っていたか」と「貸すために使われていたか」によって異なります。
家屋の相続税評価額の計算方法については、「固定資産税評価額」がそのまま評価額になると考えて問題ないでしょう。厳密には家屋の評価方法は固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出しますが、家屋の場合、かける一定の倍率はほぼ全部の地域で1.0のため、固定資産税評価額がそのまま家屋の評価額となります。
なお、固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書で知ることができます。
一方で、他人に家を貸している場合、固定資産税評価額から30％ほど減額された価格が評価額となります。これは借主に借家権があり、貸主側は処分が難しくなるなど貸すことにより様々な制約あるためです。
相続した土地の評価額の調べ方は？
相続した土地の評価額を調べたい時はどのようにしたらいいのか見ていきます。
土地の相続税評価額と相続税
土地の相続を受けた場合、相続税が発生します。
相続税を計算するには土地を評価する必要があります。土地の評価方法には路線価方式と倍率方式の2種類があり、路線価が定められている地域では路線価方式を、路線価が定められていない地域では倍率方式を使って相続税評価額を計算し土地を評価していきます。
土地の相続税評価額の調べ方
土地の相続税評価額の調べ方について路線価方式と倍率方式でどのくらい違うのか、もう少し詳しく見ていきましょう。
■路線価方式
路線価が定められている地域では路線価方式が使われます。路線価とは、路線（道路）に面する土地1平方メートルあたりの価格をいいます。路線価方式による計算は
（土地の相続税評価額）＝（路線価）×（奥行価格補正率）×（面積）で求めることができます。
■倍率方式
路線価が定められていない地域では倍率方式が使われます。倍率方式ではその土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。固定資産税評価額は毎年送られてくる納税通知書で知ることができ、倍率は路線価図及び評価倍率表という国税庁のホームページで調べられます。
相続した土地の評価額とその具体的な計算
相続した土地の評価額はどのように計算するのか、具体的な数字を用いてご紹介します。
評価額の計算方法
相続した土地の評価額を調べるためには路線価方式と倍率方式がありますが、ここではそれぞれどのように計算するかをご説明します。
路線価方式の計算
路線価方式による計算は１土地の路線価を知る２知りたい土地の面積・形状を把握する３調べた路線価、土地の面積、形状等による補正率を乗じて計算するといった流れで行います。以下それぞれに注目してみていきます。
まずは、路線価を調べます。路線価は「路線価図・評価倍率表」という国税庁のホームページで閲覧することができます。数字は1平方メートルあたりの価格を1000円単位で表示しています。そのため、調べたい土地に面する道路の数字が「140」となっていた場合、その土地の1平方メートルあたりの路線価は14万円となります。
路線価がわかったら次は土地の面積と形状を調べましょう。土地の面積がわかれば路線価×面積で土地の評価額がわかりそうですが、実際の土地は形状や立地等で補正や修正がかかります。例えば、宅地の奥行が長かったりすると道路からの距離が長くて利用しにくい土地となるため「奥行価格補正率」をかけて減額を行います。路線価、面積、補正率がわかったらあとは掛け合わせることで評価額を計算することができます。
このようなやり方で土地の評価額を計算することはできますが、実際は土地の面積や形状を調べ判断することは困難で、評価額を計算できないことが多いです。そのため、正しい土地の評価額を計算したい場合は専門家に相談することをお勧めします。
倍率方式の計算
倍率方式の計算方法は路線価方式よりもシンプルです。
「土地の評価額」＝「固定資産税評価額」×「倍率」で求めることができます。
固定資産税評価額は毎年度ごとに送られてくる納税通知書に記載されているためそこから知ることができます。倍率は国税庁のホームページで見ることができます。ホームページの評価倍率表をクリックし、該当地域をクリックしていき地目ごとに見ていくと知りたい土地の倍率を確認できます。
相続税の計算方法
さて、相続税評価額の計算方法をご紹介したので、そこから相続税を計算する方法も詳しく見ていきます。
まず、遺産の合計額を算出します。現金・預金・株式・土地建物等不動産・生命保険金を足していき、そこから借入金や葬儀費用を引いて正味の遺産総額を出します。ただし、生命保険金には非課税枠があり、足し合わせる金額は生命保険金−500万円×法定相続人数となります。
（遺産合計額）＝（現金）+（預金）+（株式）+（土地建物等不動産）+（生命保険金-500万円×法定相続人数）
遺産合計額を出したら、次に相続税の基礎控除額を差し引きし、課税遺産総額を出します。基礎控除額は3000万円+600万円×法定相続人数となるので法定相続人が4人なら「基礎控除額」＝3000万円+600万円×4＝5400万円となります。
（課税遺産総額）＝（遺産合計額）-（基礎控除額※上の例ならば5400万円）
そして、課税遺産総額を法定相続人に法定相続分で分けたと仮定し、相続税の総額を計算します。その後、出した相続税の総額をもとに実際に分けた相続税額を各人で計算し最後に税額控除を差し引いて相続税を確定します。
マンションを相続した時の土地と評価額
マンションを相続した時では、相続税はどのように計算されるのか、マンション評価額と相続税を併せて見ていきます。
マンションの評価額とは？
マンションの評価額は、建物の価格と敷地の価格と分けて評価しその評価額を足して算出します。
まず、建物部分は専有部分ともいわれ自分の居住部分を意味します。専有部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ価格となります。敷地部分の相続税評価額はマンションの敷地全体の評価額を持分割合で案分して出します。マンションの敷地全体の評価額は路線価方式または倍率方式で算出し、持分割合は登記簿に記載されています。
マンション相続と相続税について
マンションを相続した場合、相続税を計算するにはマンションを含めた相続財産総額を出す必要があります。そのため、まずマンションの評価額を算出し、その後現金・預金、株式など相続した財産を合計していき、最後に相続税の税額を算出します。
マンション1室を相続した場合、マンション1室の相続税評価額は専有部分の相続税評価額+敷地部部の相続税評価額の合算により相続税の計算を行っていきます。
