土地にかかる相続税や贈与税、登録免許税などの税額計算では、土地評価額が必要になることがあります。
この記事では、土地や建物に関するさまざまな証明書についてご紹介します。
土地・建物の登記と証明書
土地や建物の証明書についてご紹介します。
証明書の種類
土地や建物に関する証明書に【評価証明書】、【関係（公課）証明書】、【物件証明書】というものがあります。
評価証明書は「評価」という名前があるように、固定資産の価格（評価額）を証明し、登録免許税を計算するとき等に用いられます。一方で関係証明書は、固定資産税の税額を証明するもので、不動産売却において、固定資産税の日割り計算に用いられます。
両者は記載事項が大変似ており、固定資産の所有者や所在、固定資産の評価額が記載されています。関係証明書はこれらの事項に加えて、課税標準額や税相当額を記載しています。
物件証明書は、不動産登記簿に登録されているものと同じ内容を証明する書類で、所有者の確認などにも用いられます。登記地目や建築年、地積、床面積、家屋用途や構造などが記載されています。
土地・建物の登記に関する証明書
土地の登記に関する証明書についてご紹介します。
登記に関する証明書、登記事項証明書とは？
不動産登記に関する証明書に【登記事項証明書】というものがあります。登記事項証明書とはなんでしょうか。
不動産の所在地や所有者など不動産に関しての情報は【登記簿謄本】で知ることができ、かつては法務局に行って申請することで取得することができました。現在では登記簿の内容がデータ化され、このデータ化した内容物を登記事項証明書と呼んでいます。つまり、以前手書きなどで書かれたていた登記簿謄本がデータ化したことで、登記事項証明書と名前を変えました。
コンピュータによって活字化したことで、筆の手書きにより読みづらかった登記簿謄本が読みやすく、わかりやすいものとなりました。
登記事項証明書の使い道は？
登記事項証明書は、決算申告や銀行から融資を受ける際に使用されます。そのため、不動産取引や他社情報取得など色々な場面で必要な書類です。
とくに不動産取引の場面で登記事項証明書は、売主が本当にその不動産の持ち主なのか、抵当権者がいないかどうかなど、取引を安全に行うために不可欠です。登記事項証明書がないと不動産取引は行うことができないので、注意しましょう。
登記簿にかかわる土地家屋調査士について解説
土地家屋調査士とは？
不動産登記簿には様々な事項が記載されています。
土地ならば所在・地番・地目・地積、建物ならば所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記載されている「表題部」、所有権に関する事項をまとめた「権利部（甲区）」、所有権以外の権利に関する事項をまとめた「権利部（乙区）」と3部にわたって構成されています。
土地家屋調査士と司法書士は登記簿の担当する分野が異なり、土地家屋調査士は表題部に関する事項の調査・測量を行い、不動産の物理的状況を登記記録に反映させる仕事を行っています。一方で司法書士は登記簿の権利部を担当します。
土地家屋調査士って具体的に何するの？
土地家屋調査士は具体的にどのような仕事を行っているのでしょうか。土地家屋調査士の業務内容をご紹介します。
1.不動産の物理的状況の測量や調査
土地家屋調査士は、不動産登記の表示について必要な土地や家屋の物理的状況を調査及び測量します。例えば、分筆登記においては公法上の筆界の確認・調査行い、その確認結果に基づく測量を行います。
2.不動産登記の申請手続きの代理
不動産所有者には表示に関する登記の申請義務があります。しかし、登記の申請手続きは複雑な内容が多く、一般の方にとっては難しいものが多々あります。そこで、土地家屋調査士は依頼者からの依頼に応じて複雑な登記の申請手続きを代理します。
3.登記に関する審査請求手続きの代理
審査請求とは、不動産の表示に関する登記について登記官の処分が不当であるする方が（地方）法務局長に対して行う不服申立てをいいます。この手続きも大変複雑であるため、土地家屋調査士が代理して手続きを行います。
4.筆界特定手続きの代理
筆界とは、土地の範囲を区画するために設けられた線であり、法律によって決められた境界ですので「公法上の境界」ともいわれます。
筆界特定の手続きは、土地所有者の申請により、外部の専門家の意見を聞きながら筆界を特定する手続きをいい、土地家屋調査士はこの手続きを代理します。
5.土地に関する紛争解決への対処
土地の筆界が明らかでないために、民事紛争が起こることがあります。その場合に、土地家屋調査士は紛争の解決方法を提案します。ただし、この業務は民間紛争解決手続き代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士（ADR認定土地家屋調査士）に限られます。
